2주택 보유자의 자녀에게 주택을 물려주는 방법: 양도 VS 증여

2주택 보유자의 자녀에게 주택을 물려주는 방법: 양도 VS 증여

다가오는 세대 교체의 시기에 부동산을 어떻게 승계해야 할지 고민하는 사람들이 많습니다. 특히 2주택 이상을 보유한 사람들은 자녀에게 주택을 물려주는 방법에 대해 궁금해 합니다. 이 글에서는 2주택 보유자가 자녀에게 주택을 물려주는 방법 중 하나인 '양도'와 '증여'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

목차

1. 양도를 선택한 경우의 양도소득세 계산
2. 전세보증금을 포함해 증여를 한 경우
3. 순수하게 증여를 했을 경우
4. 결론: 양도 VS 증여, 어떤 방법이 더 유리한가?
5. 부담부 증여의 실익 판단법

1. 양도를 선택한 경우의 양도소득세 계산

 

 
 
자녀에게 양도를 하는 경우, 실거래가를 기준으로 양도소득세를 계산합니다. 그런데 이론적으로 자녀에게 양도하는 경우 양도가액을 시세보다 30%까지 낮출 수 있습니다. 이 경우 양도소득세는 더욱 절약될 수 있습니다.

2. 전세보증금을 포함해 증여를 한 경우

 

 
전세보증금을 포함해 증여를 하는 경우, 증여세와 양도소득세가 동시에 발생합니다. 이를 '부담부 증여'라고 부릅니다. 부담부 증여는 계산 과정이 복잡하지만, 증여재산에 담보된 채무를 인수하는 조건으로 증여받은 것이기 때문에 그에 따른 세금 부담을 고려해야 합니다.

3. 순수하게 증여를 했을 경우

 
 
부담부 증여가 아닌 순수하게 증여를 했을 경우에는 증여세만 발생합니다. 이 경우, 증여세 과세표준을 계산하여 증여세를 알아보아야 합니다.

4. 결론: 양도 VS 증여, 어떤 방법이 더 유리한가?

 

 
 
세금 부담 측면에서 보면 양도를 하는 경우가 적게 나올 수 있습니다. 하지만, 이는 자녀로부터 돈을 받고 팔아야만 가능한 상황입니다. 만일 이 부분이 해결되지 않으면 증여를 선택할 수밖에 없습니다. 이때는 순수한 증여와 부담부 증여를 비교해 유리한 방법을 선택해야 합니다.

5. 부담부 증여의 실익 판단법

 

 
 
일반적으로 부담부 증여는 증여세가 높은 세율로 부과되는 상황에서 양도소득세가 낮게 나올 때 유용한 방식입니다. 하지만, 양도소득세가 중과세되는 상황에서는 부담부 증여의 실익은 거의 없다는 점을 유의해야 합니다.
마지막으로, 본 사례가 모든 상황에 적용되지는 않습니다. 따라서 이 외 최근 12%까지 인상된 취득세를 포함해 실무에서는 좀 더 정교한 검토를 요구합니다.

요약

2주택 보유자가 자녀에게 주택을 물려주려고 할 때, 양도와 증여 중 어떤 방법이 더 유리한지에 대해 알아보았습니다. 세금 부담 측면에서는 양도가 유리할 수 있지만, 실제로는 여러 사정을 고려해야 합니다. 이러한 고민에 대한 해결책을 찾기 위해 세무사와 함께 세금 계산을 해보는 것을 추천드립니다.
 

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